Portefeuillehouder

F. Rorink

Rapportagedatum

1 augustus 2020

Zowel het schoolgebouw de Marke Zuid van het Etty Hillesum Lyceum (vmbo)  als sporthal Keizerslanden zijn aan vervangende nieuwbouw toe. Naar aanleiding van een locatiestudie, welke is uitgevoerd door de gemeente Deventer, is besloten dat de vervangende nieuwbouw van beide gebouwen gaat plaatsvinden op de Marke Zuid. Voor de school gaat het om het realiseren van onderwijsruimte voor vmbo leerlingen die praktijkonderwijs volgen. Voor de sporthal gaat het om het vervangen van de sporthal Keizerslanden.

Op het terrein van de Marke Zuid bevindt zich ook het clubgebouw van de Deventer Scheidsrechtervereniging (DSVeO). Deze vereniging heeft recht van opstal en heeft de huisvesting in eigendom. Het uitgangspunt is dat het clubhuis ingepast wordt in de planvorming.

De locatie de Marke Zuid grenst aan het Lugeruskwartier/Roelantflatlocatie. Afhankelijk hoe de locatie de Marke Zuid zich gaat ontwikkelen kan hiermee aansluiting gezocht worden.

Reeds genomen besluiten:
•   Nota 2017-001854: college besluit d.d. 28-11-2017 en besluit raad EHL d.d. 20-12-2017; krediet nieuwbouw.
•   Begroting 2018: investering sporthal
•   Nota 2018-002036: collegebesluit d.d. 27-11-2018; locatie nieuwbouw EHL en sporthal
•   Nota 2019-000577: collegebesluit d.d. 20-03-2019; businesscases EHL en sporthal
•   Nota 2019-001172: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 11-06-2019; vervolgstappen n.a.v. wensen en bedenkingen Raad
•   Nota 2020-000641: collegebesluit en raadsmededelingen d.d. 26-05-2020; nieuwbouw Etty Hillesum Lyceum en sporthal Keizerslanden (dekkingsvoorstel en ruimtelijke kaders)
•   Nota 2020-937:   kaderbrief 2020

Waar nog besluit over genomen moet worden:
•   Bouwheerschap sporthal

Het project bevindt zich in de verkenningsfase (definitie). De kaders zijn opnieuw vastgesteld zodat de businesscases geactualiseerd kan worden.

Voor het benodigde aantal m² BVO (bruto vloeroppervlak) voor de school is in januari 2020 het strategisch huisvestingsplan (SHP) door het Etty Hillesum Lyceum afgerond. Dit SHP heeft als input en onderbouwing gediend voor de besluitvorming over het te realiseren aantal m² nieuwbouw. Het SHP geeft antwoord op de vraag of en hoe De Marke Noord in 2024 volledig vrijgespeeld kan worden ten behoeve van herontwikkeling en wat dit betekent voor de omvang van de nieuwbouw. Vrijspelen van de Marke Noord is mogelijk indien op de Marke Zuid geen 9.000m² BVO, zoals het oorspronkelijke plan, maar 10.200 m² BVO wordt gerealiseerd op de Marke Zuid. College heeft besloten dat op de Marke Zuid een school gebouwd mag worden met een omvang van 10.200m2 BVO, hiermee wordt aangesloten bij het SHP. Dekking voor de extra m² wordt gevonden in de ontwikkeling van de schoollocaties die door deze ontwikkeling vrijkomen naar woningbouw.

Wat betreft de omvang van de nieuwe sporthal dient het nieuwe sportaccommodatiebeleid van de gemeente Deventer als input. Het proces om dit beleid op te stellen heeft vertraging opgelopen, de verwachting is dat deze eind 2020 gereed is en vastgesteld kan worden. Inmiddels heeft het College in Q2 besloten dat voor het actualiseren van de businesscase van dit project voorlopig uitgegaan mag worden van 4 zaaldelen. Een vergelijkbare omvang als de huidige sporthal Keizerslanden.

Nu de ruimtelijke kaders opnieuw zijn vastgesteld, kan de businescase verder worden geactualiseerd. De werksessie die begin 2020 heeft plaatsgevonden krijgt in Q3 een vervolg waarin de direct betrokken partijen nieuwe stedenbouwkundige modellen met elkaar gaan vergelijken om zo tot een uiteindelijk voorkeursmodel te komen. De Programma’s van Eisen kunnen worden geactualiseerd en er kan gezocht worden naar synergie tussen de gebouwen. Op basis van het voorkeursmodel en de PvE’s worden nieuwe ramingen opgesteld voor de businesscase.  

De verwachting is dat we de definitiefase eind 2020 kunnen afronden.

Scope

Behoeft aandacht

De ruimtelijke kaders voor de school zijn inmiddels opnieuw vastgesteld. Wat betreft de sporthal gaan we ten behoeve van de voortgang van het project uit van 4 zaaldelen. De voortgang van het afronden van het sportaccommodatiebeleid kan nog invloed gaan hebben op de planning voor afronden van de definitiefase.

Financiën

Behoeft aandacht

In 2017 zijn de volgende budgetten door de raad gevoteerd:
• €10,5 miljoen voor de school
• €4,5 miljoen voor de sporthal (waarvan €1,5 miljoen voor de benodigde gymzalen van de school is)

Naar aanleiding van de opgestelde businesscases in 2019 is een schatting van de benodigde bedragen: €21,6 miljoen voor de school en €7,1miljoen voor het één op één vervangen van sporthal Keizerslanden. Deze bedragen (inclusief een indexering einde werk) zijn als autonome ontwikkeling opgenomen in de kaderbrief van 2020 met de voetnoot dat de bedragen kunnen wijzigen naar aanleiding van de nog te actualiseren businesscases.

Het bedrag dat nodig is voor het realiseren van de extra 1.200m² BVO bedraagt circa €3,4 miljoen. Dekking hiervoor kan gevonden worden in het herontwikkelen van de schoollocaties die door de ontwikkeling van het nieuwe schoolgebouw vrijkomen (De Marke Noord en mogelijk de Boerhaave en een deel op de Marke Zuid). Het risico bestaat dat als gevolg van planologische en economische ontwikkelingen de opbrengsten lager uitvallen dan verwacht. Voorlopig gaan we ervan uit dat de opbrengsten uit de ontwikkellocaties, toereikend zijn om de extra kapitaalslasten van de uitbreiding met 1200m² te kunnen dekken

Afwijking begroting?

Nee

Afwijking investering?

Ja

Ten opzichte van het vastgestelde krediet in 2017 (€10,5 miljoen voor de school en €4,5 miljoen incl. BTW voor de sporthal) is er een afwijking in het totaal investeringsniveau.
In de businesscases van 2019 komt naar voren dat een totaal investering aan de gemeente nodig is van €21,6 miljoen voor 9.000m² BVO nieuwbouw van de school.
Voor de sporthal gaat het om een totaalinvestering van €7,1 miljoen incl BTW indien sporthal Keizerslanden één op één vervangen wordt.

College heeft besloten dat de ontwikkelingen op de Marke Zuid voor de 9.000m² BVO school en de één-op-één vervanging van de sporthal als autonome ontwikkelingen kunnen worden aangemerkt. De overige 1.200m² BVO school wordt aangemerkt als nieuw beleid.
De bedragen die bij de ontwikkelingen horen worden nog geactualiseerd op basis van de vernieuwde businesscases, aan het eind van de definitiefase.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Op koers

Kansen:
• Door de aanbevelingen uit het strategisch huistvestingsplan voor nieuwbouw van het Etty Hillesum te volgen, kan de Marke Noord volledig vrijgespeeld worden. Samen met het afstoten van de oude sporthal ontstaat hier een grote locatie voor herontwikkeling voor woningen. De opbrengstenpotentie van de Marke Noord is geraamd op €2,65 miljoen.
• Indien de nieuwbouw van de school en de sporthal op een verantwoorde wijze compact ingepast kan worden op de locatie de Marke Zuid ontstaat er een strook grond welke door de school afgestoten kan worden. Dit stuk grond komt vervolgens om niet terug naar de gemeente. De grond kan, aansluitend aan het Ludgeruskwartier, ontwikkeld worden ten behoeve van woningbouw.
• Stichting Carmel heeft in gesprekken aangegeven de eventuele opbrengstenpotentie van de locatie Boerhaave als extra bijdrage (bovenop hun toegezegde bijdrage) in te willen brengen. Een schriftelijke overeenkomst hierover met het EHL zal onderdeel zijn van de besluitvorming over de defintieve businesscase.

Risico’s
Tijdens de werksessie begin 2020 met de direct betrokken partijen waar de drie stedenbouwkundige modellen met elkaar zijn afgewogen is er gesproken over de risico’s per model. Risico’s die uit deze sessie naar voren kwamen en andere risico’s welke zich kunnen voordoen bij dit project zijn:

• Tijd: indien er niet in één bouwstroom gebouwd kan worden ontstaat het risico dat de planning van de eerste fase invloed heeft op de 2e fase.
• Indien het sportveld wordt verplaatst richting de Keurkampstraat is het mogelijk dat er meer zienswijzen komen tijdens de bestemmingsplan procedure. Door omwonenden te betrekken tijdens het ontwerpproces wordt dit risico verlaagd.
• Indien er wordt gekozen voor een compact model ontstaat het risico dat er te weinig uitbreidingsmogelijkheden voor de school zijn.   
• De bouwprijzen kunnen meer stijgen dan verwacht tussen nu en 2024
• Voor de dekking van de extra benodigde 1.200m² BVO op de Marke Zuid wordt voorlopig er van uit gegaan dat de extra kosten gedekt kunnen worden door herontwikkeling van de schoolocaties die mede door dit project vrij komen. Het gaat om de locaties: De Marke Noord, een strook op de Marke Zuid en een stuk grond bij de Boerhaave. Het risico bestaat dat als gevolg van planologische en economische ontwikkelingen de opbrengsten lager uitvallen dan verwacht.

Afwijking begroting?

Op koers

De planning is ten opzichte van de eerste kwartaal rapportage enigszins veranderd. Echter verwachten we nog steeds dat de school voor het schooljaar 24/25 in gebruik genomen kan worden.
Het afronden van de definitiefase is enigszins vertraagd. De oorspronkelijke planning op hoofdlijnen gaf echter voldoende speling om eventuele vertraging in het begin op te vangen om de school toch in het schooljaar 2024-2025 te laten starten in het nieuwe gebouw.

Definitie: (doorlooptijd 9 mnd na SHP + beleid): december 2020
Ontwerp: (doorlooptijd 9 mnd): sept 2021
Voorbereiding: (doorlooptijd 6 mnd): maart 2022
Realisatie: (doorlooptijd 24 mnd): maart 2024
Nazorg

Afwijking totaalplanning?

Communicatie

Op koers

De relevante partners van dit project zijn Stichting Carmel college, Etty Hillesum Lyceum (bouwheer school), Sportbedrijf, diverse sportverenigingen en de DSVeO.

Stichting Carmelcollege en Etty Hillesum Lyceum zijn actief betrokken bij de realisatie van het schoolgebouw, de school is immers Bouwheer voor de school. Het Etty Hillesum Lyceum draagt zelf zorg over het informeren en/of betrekken van hun medewerkers, de leerlingen en de ouders in het proces.

Sportbedrijf is actief betrokken bij het realiseren van de sporthal. Het sportaccommodatiebeleid moet straks uitwijzen welke sportverenigingen gebruik gaan maken van de nieuwe sporthal. Deze sportverenigingen worden betrokken om het Programma van Eisen (PvE) te actualiseren.

De DSVeO wordt op regelmatige basis door de projectmanagers geïnformeerd over het verloop van het proces.

De omwonenden zijn nog niet betrokken in het proces. Dat gebeurd niet eerder dan dat de kaders vastgesteld zijn.