Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 juli 2020

Website: a1bedrijvenparkdevente

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van een nieuw bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark. Het totale projectgebied is circa 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwvestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het grondgebied van de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn diverse afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategorieën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en afspraken over grondwallen en bufferzones. Door het zorgvuldig inpassen van de belangen van flora en fauna wordt een kwalitatief goed plan verkregen waarin ecologische zones een belangrijke plek hebben gekregen en waarin bescherming van soorten, natuur-inclusief bouwen en een fijne werkomgeving vanzelfsprekendheden zijn.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark, 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan was al onherroepelijk. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc) en vanaf 2015 zijn de eerste bedrijven er zich gaan vestigen.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Ook zijn de twee windmolens direct aangesloten op het terrein en zijn er op dit moment initiatiefnemers die onderzoek doen naar de haalbaarheid van LNG/CNG en waterstof als brandstof voor mobiliteit en naar opslag van energie in batterijsystemen. Doelstelling is om een toekomstvast bedrijvenpark te realiseren die over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerend is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

Binnen het Exploitatieplan zijn een 5-tal eigenaren aanwezig. De gemeente Deventer heeft (d.d. juli 2020), na de aankoop van de gronden Derks, ca. 50% van het nog uit te geven gebied in eigendom. Het raadsbesluit over de ontwikkelstrategie West in april 2020 heeft er toe geleid dat niet alleen zelfrealisatie door de eigenaren mogelijk is, maar dat onder bepaalde voorwaarden ook de gemeente actief kan ontwikkelen.

• Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitplan en   grondexploitatie (Raad, november 2009);
• Realisatieovereenkomst oostelijke ontsluiting met ProRail (B&W, 30 maart 2010);
• Bestuurlijke overeenkomst met RWS oktober 2010;
• Overeenkomst met waterschap mbt grondoverdracht en beheer en onderhoud voor de verlegde Dortherbeek binnen plangebied (B&W december 2010);
• Overeenkomst met waterschap met betrekking tot de persleiding is vastgesteld door college op 18 september 2012;
• Op 18 juli 2012 heeft raad ingestemd met nieuw ontwerp exploitatieplan, 1e partiële herziening bestemmingsplan.;
• College heeft ingestemd met gunning voor onderdoorgang en bouw- en woonrijp maken Fase 1 op 4 december 2012. De raad is op 12 december 2012 vertrouwelijk geïnformeerd. Er waren geen bezwaren tegen de voorgestelde gunningen;
• Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor de ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
• De raad heeft op 27 februari 2013 ingestemd met het bestemmingsplan en exploitatieplan Windturbines Kloosterlanden;
• Zitting bij de Raad van State (2 beroepen) is geweest op 13 maart 2013. Positieve uitspraak Raad van State inzake bestemmingsplan Bedrijvenpark A1, 1e partiele herziening, mei 2013;
• Vaststelling niet-structurele herziening Exploitatieplan door raad, september 2013;
• Collegebesluit aankoop gronden PO Epse, november 2013 en Raadsmededeling hierover december 2013;
• Collegebesluit vaststelling herziening ontwerp BP, BKP, EP en Grex (oktober 2014);
• Collegebesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (januari 2015);
• Raadsbesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (maart 2015);
• Vertrouwelijke bijpraatsessie raad over voortgang (september 2015);
• Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
• Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekingen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018 en 2019
• Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
• Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020).

Gevraagde besluitvorming 2020/2021
·   De actualisatie van het bestemmingsplan en exploitatieplan is ter inzage geweest. De raad zal gevraagd worden deze plannen na de zomer van 2020 vast te stellen;
·   Aankoop gronden t.b.v. hoofdinfrastructuur van andere eigenaren.

De verkoop van de gemeentelijke gronden in ‘Oost’ is in volle gang en er resteren niet veel kavels meer. De gemeente Deventer heeft d.d. juli 2020 ruim 30,18 ha. geleverd bij de notaris en er is daarnaast voor 0,25 ha. aan koopovereenkomsten gesloten.

Verkoop kavels
In 2020 zijn de volgende kavels geleverd:
Aldi Nederland:   127.718 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 5-03-2020)
Romeijn (Team Sunweb):   800 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 02-04-2020)
Metron Vastgoed (Davo):   6.502 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 08-03-2019)

In totaal is in 2020 circa 13,5 ha. geleverd. De doelstelling in de begroting voor 2020 is 15 ha. De langjarige doelstelling is 4 ha per jaar gemiddeld.

In het oostelijk deel is nog circa 5 ha. te koop van de oorspronkelijke uitgeefbare 35 ha. in Oost. Er is veel interesse voor het westelijke deel. Deze kavelzoekers (tussen 2 en 20 ha.) dienen nog teleurgesteld worden omdat er geen ruimte meer is in oost en voor west nog veel voorbereidingen gedaan moeten worden voordat tot uitgifte overgegaan kan worden.

Actualisatie bestemmingsplan (BP) en exploitatieplan (EP).
Het proces voor een nieuw EP en BP is goed op weg. De inzage periode is voltooid, de zienswijzenota is door het college vastgesteld en rond september 2020 zal aan de raad gevraagd worden om het bestemmingsplan en het exploitatieplan vast te stellen.

Inmiddels zijn ook de voorbereidingen gestart voor de aanbesteding van het bouw- en woonrijpmaken van West. Afhankelijk van de beschikbaarheid van gronden zullen werkzaamheden starten eind 2020 en voorjaar 2021.

De samenwerking met Truckpoint Nederland is afgebroken. Samen met partijen uit Deventer, maar ook daarbuiten, wordt gezocht naar verbetering en een nieuwe opzet van de exploitatie van A1 Truckparking Deventer.

In het kader van de verbreding Rijksweg A1 zullen naar verwachting in de komende maanden een deel van de daartoe benodigde gronden worden overgedragen aan Rijkswaterstaat.

Scope

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Financiën

Behoeft aandacht

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van €30,2 miljoen is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans. Bij de jaarrekening 2019 was het tekort €31,1 miljoen en bij de besluitvorming rondom de gronden Derks is aangegeven dat door deze aankoop de verliesvoorziening met €1,1 miljoen zal dalen tot €30,0 miljoen. De bijstelling met €0,2 miljoen naar €30,2 miljoen wordt met name veroorzaakt door een aanpassing van de rekenrentes.

De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €44,6 miljoen per 16-7-2020. De nog te maken kosten zijn €19,9 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten zijn €38,3 miljoen.
De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Ja

Het bouwrijpmaken van het westelijke deel start later dan in de begroting is opgenomen, namelijk eind 2020. Hierdoor zullen uitgaven voor een bedrag van € 1,0 miljoen worden doorgeschoven naar 2021.

Afwijking investering?

Nee

Afwijking exploitatie?

Ja

Uitgangspunt is geactualiseerde GREX per juli 2020.
Saldo contante waarde is € 30,2 miljoen negatief. Dit is € 0,2 meer negatief dan na de besluitvorming aankoop gronden Derks (april 2020).

Risico's en kansen?

Op koers

Er zijn naast de verliesvoorziening 2 risico’s opgenomen in het risicodossier welke niet opgevangen kunnen worden in de grondexploitatie:

1. Meer inefficiënte kaveluitgifte dan rekening mee is gehouden (meer restkavels): 25% van €1,0 miljoen, netto € 0,25 miljoen.

2. Meer vertraging op de uitgifte van kavels door verdeeld eigendom. Grondeigenaren gaan niet snel over op realisatie waardoor de gemeente mogelijk toch moet onteigenen. Vertraging 2 jaar. 50% kans op €0,7 miljoen schade, netto €0,35 miljoen. Deze is verlaagd vanwege de besluitvorming Ontwikkelingsstrategie West (was 50% kans op 4 jaar vertraging, netto €0,7 miljoen).

Het totaal netto risico is dan: €0,6 miljoen. Het totaal aan risico’s is met €0,35 lager geworden door de vaststelling door de Raad van het situationeel ontwikkelingsbeleid voor West.

Afwijking begroting?

Op koers

Op koers voor de komende jaren.

In de GREX is een planning voor de ontwikkelende partijen aangenomen. Dit houdt in dat van alle grondeigenaren de benodigde activiteiten worden verwacht die tot nieuwvestiging van bedrijven gaan leiden.

Planning op hoofdlijnen:
1.   Uitgifte, verkoop en woonrijpmaken deel ‘Oost’: 2019-2023;
2.   Uitwerken en besluitvorming actualisatie Bestemmingsplan en Exploitatieplan: 2020;
3.   Voorbereidingen ‘West’, planvorming en ontwerp: 2020;  
4.   Randvoorwaarden realiseren in ‘West’ als Grondwallen, waterretentie en bufferzones + bouwrijpmaken hoofdstructuur: 2020-2021;
5.   Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2021-2029.

Afwijking totaalplanning?

Ja

De voorbereidingen voor het bouwrijpmaken zijn gestart na de besluitvorming door de raad in april 2020. Dit is later dan in de begroting is opgenomen. Samen met de tijd die het vergt om afspraken te maken met andere eigenaren is het bouwrijpmaken kritisch in de planning.

Communicatie

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlak bij wonen.
De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer spreken hier met regelmaat over. Daar waar mogelijk investeert Deventer extra in afschermend groen of tracht bedrijven te bewegen extra maatregelen (t.o.v. vigerende wetgeving) te nemen om overlast in de vorm van zicht of geluid verder te beperken. Dit lukt regelmatig, maar ook soms niet.  

Geen bijzonderheden.