Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 augustus 2020

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer. Een strategische ontwikkeling, die goed is voor de stad en bijdraagt aan diverse doelen. Het te bereiken financiële projectresultaat moet op zijn minst neutraal en het liefst positief zijn.  

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsassen;
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Bestemmingsplan Stad en Dorpen – februari 2020 (nog vast te stellen door de raad)

Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein is eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in totaal 250 fte. In februari 2019 heeft de Gasfabriek een strategische visie gepresenteerd, om daarmee te beschrijven wat de Campus Gasfabriek inhoudt en hoe de toekomstige verdere uitbouw wordt gezien. Op basis hiervan is het begrip “Campus Gasfabriek” gedefinieerd in het Ontwerp bestemmingsplan Stad en Dorpen.

Vanuit de Gasfabriek is samen met de eigenaar van Hartenaasje opdracht gegeven voor een inventariserend onderzoek door de Stec-groep, ter onderbouwing van een ontwikkelingsperspectief voor het noordelijk deel van de Poort van Deventer (inclusief gebied Finsestraat). Eind augustus a.s. wordt een kickoff voor dit onderzoek met de gemeente georganiseerd, waarbij ook de programmamanagers economie en ruimtelijke ordening aanwezig zijn.  

Op het terrein staan nog drie bestaande gebouwen, de twee voormalige bedrijfswoningen (waaronder Villa Kakelbont, Zutphenseweg 8) en een portiersloge. De portiersloge is onderdeel van de aanstaande verkoop van het voorterrein (in derde kwartaal 2020). Voor het sterk vervallen Villa Kakelbont zijn gesprekken met een potentiele koper opgestart (in samenhang met verkoop van de achterliggende kavel). De andere bedrijfswoning wordt nog verhuurd en komt op termijn beschikbaar. Ook voor een kavel op het achter-terrein heeft een potentiële koper zich gemeld.

Op het terrein zijn naast ontsluitingswegen en parkeerplaatsen nog een aantal uit te geven gronden, die deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Er is een stedenbouwkundige verkavelingsplan opgesteld om de exacte uitgeefbare gronden te definiëren. Ook is inmiddels een inrichtingsplan voor de openbare ruimte in vergevorderd stadium. Met tijdelijke gebruikers worden gebruiksovereenkomsten gesloten. De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw is uitgevoerd en de zonnepanelen op carports boven parkeerplaatsen wordt voorbereid. De huidige verouderde parkeerplaats wordt in de tweede helft van 2020 verplaatst naar het achter-terrein. Tevens zullen enkele ontsluitingswegen worden aangepast. Nu vindt nog een waterhuishoudkundige verkenning plaats.

Scope

Op koers

Inhoudelijk vormt de structuurvisie Stadsaszone de koers voor die ontwikkeling. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”. Voor de Poort van Deventer Noord wordt een ontwikkelingsperspectief opgesteld vanuit eigenaren in het gebied in samenspraak met de gemeente.

Financiën

Op koers

Het Gasfabriekterrein is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van €0,18 miljoen (per 1-7-2020) is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans. De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €0,5 miljoen per 1-7-2020. De nog te maken kosten zijn €1,4 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten zijn nog €1,8 miljoen.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Nee

Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de jaarschijf van de begroting te melden.

Afwijking investering?

Nee

Uitgangspunt is de GREX per 1-1-2020 die is opgesteld in het kader van de jaarrekening.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Op koers

Er zijn geen risico's die ten laste van het gemeentelijk weerstandvermogen komen.

Afwijking begroting?

Op koers

De GREX loopt tot 2022. In 2020 zal een herijking van het stedenbouwkundig beeld en het ontwikkelperspectief voor het gebied worden opgesteld.
In de grondexploitatie wordt uitgegaan van verkoop van de kavel aan de voorzijde, een kavel naast het ketelhuis en de portiersloge aan stichting de Gasfabriek in 2020, de afspraken hierover zijn vergevorderd en gedeeltelijk vastgelegd in overeenkomsten.
Daarnaast resteren uit te geven bedrijfskavels op het achtergelegen terrein aan de zijde van S/Park. Uitgangspunt in de grondexploitatie is dat deze in drie jaar vanaf 2020, nadat er meer duidelijkheid is over de ontsluitingsstructuur, worden uitgegeven.
Op het terrein is nog een bewoonde dienstwoning en achtergelegen bedrijfskavel, verkoop hiervan wordt voorzien in het laatste jaar van de GREX 2022.

Afwijking totaalplanning?

Nee

Communicatie

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Zonnepark, overleg Poort van Deventer, en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn nog alom positief.

De vergunningverlening van de huidige activiteiten van de Gasfabriek is afgerond. Ook de bezwaren zijn weerlegd in overleg met de bezwaarmakende partijen.
In samenwerking met beleid (RO en Economie) is een voorstel gehonoreerd om in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” op te nemen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein.

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 augustus 2020

In de structuurvisie stadsassen is vastgelegd dat deze locatie kansen biedt voor “Waardevast ondernemen en Slimme mobiliteit”. Op basis van deze visie wordt met betrokken partijen in het gebied gewerkt aan een “ruimtelijk kader” als onderlegger voor concrete planvorming.
De Stadsentree omvat gronden van meerdere eigenaren. De grootste grondeigenaar is de gemeente. Postillion is eigenaar van de gronden onder het hotel alsmede de gehele parkeerplaats en een ruime groenstrook. Daarnaast is een te ontwikkelen kleiner perceel in eigendom van Explorius Vastgoedontwikkeling. Ook McDonalds maakt deel uit van het plangebied.
Explorius heeft in 2015 een initiatief met werktitel ‘Deventer Experience’ genomen voor het ontwikkelen van een groot deel van de Stadsentree. Het initiatief voorziet in de ontwikkeling van diverse nieuwe functies, waaronder enkele restaurants en voldoet aan de uitgangspunten van de Structuurvisie Stadsassen. Tussen de gemeente en Explorius is een intentieovereenkomst gesloten waarin afgesproken is dit initiatief op haalbaarheid te onderzoeken en verder uit te werken. Daarin is ook opgenomen dat de gemeentelijke gronden kunnen worden ingebracht in de particuliere ontwikkeling. Indien het plan doorgaat worden deze gronden verkocht en wordt de grondexploitatie Teugseweg afgesloten.
Het plan is later in aangepaste vorm verder uitgewerkt Het gaat uit van een mobiliteitsplein, met in het hart een carpoolplek, omringd door (fast food) restaurants (Explorius en Mc Donalds), een hotel (Postillion) en bedrijven die een relatie hebben met (slimme) mobiliteit. Bekeken wordt ook óf en wanneer er laadstations en vulpunten aan toegevoegd kunnen worden.

• Structuurvisie stadsassen
• Besluit B&W, 2015-001188, vaststellen intentieovereenkomst met Explorius
• Besluit B&W, 2016-001346, principe instelling met stedenbouwkundige opzet
• Herijking Bergweide, cluster Stadsentree, (2017-000330)

• Reclamebeleid A1 zone . Op 31 januari 2017 besloot het college de leidraad vast te stellen ten behoeve van de aanbesteding van de reclamemast. Op 1 april 2017 bleek dat alleen Explorius heeft ingeschreven als exploitant van de reclamemast. De gunning is vervolgens opgeschort in afwachting van ontwikkelingen van de ruimtelijke kaders.

Explorius heeft in afstemming met de gemeente de integrale ontwikkeling onderzocht op haalbaarheid en verzoekt de gemeente nu het ontwikkelingsperspectief aan te bieden aan de raad en daarna het bestemmingsplan aan te passen zodat gestart kan worden met de ontwikkeling.

Bij de haalbaarheid van het plan worden verkeerskundig grote vraagtekens gezet. Met name de aansluiting van de Teugseweg op de Zutphenseweg is problematisch. Meer belasting door nieuwe functies in de Stadsentree kan dit kruispunt niet aan. De diverse verkeerskundige varianten die zijn aangedragen en onderzocht leiden niet tot een goede oplossing.
Nader onderzoek naar de gewenste verkeersstructuur van de Poort van Deventer is nodig om de bereikbaarheid van de Poort – en daarmee de gehele stad te kunnen faciliteren. Het gaat dan niet alleen om oplossingen voor de kruising, maar ook om aanvullende maatregelen (zowel infrastructureel als binnen mobiliteitsgedrag) om de verkeersstructuur voor de gehele stad te optimaliseren.
De Stadsentree kan niet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelingsperspectief zolang er geen zicht is op een goede oplossing van het knelpunt in de verkeersontsluiting.

Een uitzondering geldt de inrichting van een carpoolplaats. Door de gewijzigde aansluiting tussen N346 en A1 is verplaatsing van de carpoolplaats nodig voor 1 augustus 2020. Met Postillion is overeenstemming dat zij deze carpoolplekken zal realiseren op eigen terrein (huidige groenstrook) op een zodanige manier dat deze zowel autonoom kan blijven bestaan zowel als ook past in toekomstige mogelijk ontwikkeling. Dit past binnen het kader van het huidige bestemmingsplan. De realisatie is afhankelijk van de bijdrage van de provincie Gelderland. Het betreft middelen die Gelderland ter beschikking worden gesteld ter compensatie van het opheffen van de bestaande carpoolplaats. Er is nog geen definitieve overeenstemming met Postillion over de kwaliteit en de gemeentelijke bijdrage. Wel is overeengekomen dat tijdelijk de huidige parkeerplaats van het Postillion kan worden gebruikt door carpoolers.
De carpoolplaats levert ook een extra belasting op de ontsluitingsstructuur. Maar dit betreft feitelijk geen nieuwe functie in dit gebied, maar een verplaatsing van de bestaande voorziening.

Scope

Behoeft aandacht

Financiën

Behoeft aandacht

Afhankelijk van besluitvorming.

De grondexploitatie Teugseweg kent per 1-1-2020 een planresultaat van € 167.000 (tekort).
De boekwaarde bedraagt op 1-1-2020 € 543.000. De nog te maken kosten zijn € 665.000 en de nog te realiseren opbrengsten zijn nog € 1.080.000.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Ja

Ten opzichte van de Q3-2019 rapportage is het planresultaat met € 70.000 afgenomen. Dit houdt verband met de toename van de plankosten als gevolg van de ontsluitingsproblematiek en de inzet op het verhoogde ambitieniveau (duurzame mobiliteitshub).

Afwijking investering?

Nee

Vooralsnog geen afwijkingen.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Op koers

Het risicoprofiel bedraagt netto € 375.000, verband houdend met de grotere onzekerheden.

In de risicodatabase zijn de volgende risico’s opgenomen:
1.   Niet volledig kunnen verhalen kosten infra (€0,3 miljoen, kans van optreden 50%);
2.   Vertraging (rentekosten/plankosten) (€0,2 miljoen, kans van optreden 50%);
3.   Door een langere looptijd van het project nemen plankosten toe maar is er ook sprake van afbreukrisico (€0,5 miljoen, kans van optreden 25%);
Per saldo wordt er een beroep gedaan op het specifiek weerstandsvermogen van €0,375 miljoen.

Nadere toelichting:
- In de grondexploitatie is beperkt ruimte (€ 350.000) voor een bijdrage aan bovenplanse infrastructuur. Er is een risico opgenomen dat een hogere bijdrage noodzakelijk is.  
- De planvorming verloopt langzamer dan eerder gedacht. De ruimtelijke kaders kunnen pas worden voorgelegd aan de raad gelijktijdig (of nadat) ook een voorstel over de ontsluitingsstructuur aan de raad is voorgelegd.
- Het is van belang om draagvlak op de ruimtelijke kaders te hebben bij de partners om de uitvoering vervolgens snel ter hand te kunnen nemen.

Beëindiging van de grondexploitatie zonder ontwikkeling of verkoop van de gronden is niet als risico opgenomen.

Afwijking begroting?

Behoeft aandacht

•   Vaststellen ruimtelijk kader (ontwikkelingsperspectief) Stadsentree inclusief financieel kader (actualisatie grex) opgeschort in afwachting van besluitvorming over voortzetten medewerking initiatief Explorius
•   Vaststellen anterieure overeenkomsten met Explorius (en eventueel andere partijen) in afwachting van vaststellen ruimtelijke kader.

Afwijking totaalplanning?

Ja

Zie hierboven

Communicatie

Op koers

In de omgeving is vooral bedrijvigheid. Bestaande bedrijven zijn kritisch ten opzichte van de nieuwe ontwikkelingen en dan vooral het horecaonderdeel van het plan. De ontwikkeling van het duurzame mobiliteitsplein kan rekenen op groot maatschappelijk draagvlak en ook van de omliggende bedrijven. Met alle partijen wordt uitvoerig en intensief gesproken.

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 juli 2020

Website: sparkdeventer

Positionering: S/park is een ecosysteem van industrie, kennisinstellingen, ondernemers, investeerders en studenten op het gebied van hoog-reactieve/veeleisende chemie en technologie (o.a. veilige ontwikkeling, productie, verwerking en transport). Door deze specifieke positionering onderscheidt het S/park zich van bestaande (inter)nationale chemie campussen.

Propositie: Bedrijven, kennisinstellingen, ondernemers, investeerders en studenten krijgen tegen commercieel aantrekkelijke prijzen toegang tot een ecosysteem dat o.a. bestaat uit een kennis- en bedrijvennetwerk, R&D-faciliteiten, testvoorzieningen, een incubator, educatie/trainings- en
algemene voorzieningen. Op het S/park kunnen zij samen nieuwe kennis, competenties, toepassingen en producten ontwikkelen, processen opschalen en optimaliseren, en nieuw talent onderwijzen en trainen.

Ambitie: De Initiatiefnemers hebben de scherpe ambitie gesteld om een ecosysteem te creëren dat met voldoende kritische massa wereldwijde impact kan behalen met chemische en procestechnologische innovaties. Vertaald in cijfers ziet deze ambitie er als volgt uit: S/park
begint met 315 fte, om binnen zeven jaar een totaal van 600 fte te bereiken (inclusief R&D medewerkers van Nouryon, exclusief 50 gebruikers gerelateerd aan educatie).

Samenwerkingsovereenkomst Deventer Open Innovatie Centrum (DOIC) 2017-01524

Op de gehele locatie (dus het Nouryon deel en S/Park) zijn inmiddels ruim 30 fte extra gecreëerd die gerelateerd zijn aan de bijzondere mogelijkheden en veiligheidseisen van deze locatie. Het merendeel daarvan is gesitueerd op het R&D Nouryon deel van de locatie, en is grotendeels Nouryon personeel wat is overgekomen van andere vestigingen. Enkele maanden geleden heeft de start-up Lomox hier ook een plek gevonden binnen de RD&I faciliteiten van Nouryon. Op het S/Park deel van het terrein zijn 2 fte gerealiseerd bij een start-up, en 11 bij een logistieke hub van Nouryon.

Ook bij vergelijkbare parken elders in Nederland, blijkt een laagdrempelige voorziening met lab- en kantoorfaciliteiten essentieel voor het slagen van een chemische campus. Door interne verschuivingen binnen de R&D gebouwen van Nouryon, komen hier lab- en kantoorfaciliteiten vrij. Deze gaat S/park inzetten zodat het een vergelijkbare voorziening heeft als andere parken en daarmee interessanter wordt voor nieuwe bedrijven.

Onderwijs van Saxion maakt voor haar onderwijs gebruik van de faciliteiten die Nouryon.

De vergunning voor de verbouw van het M1 gebouw tot het centrale gebouw van de campus met kantoren, vergaderfaciliteiten en congres-mogelijkheden, is verstrekt. De planning is nu om in de zomer 2020 te beginnen met de verbouw. Het zonnepark op de braakliggende stukken grond is gerealiseerd.

Scope

Op koers

Zie hiervoor projectbeschrijving.
Ten aanzien van de aanwezige bodemverontreiniging is er in de SOK bepaald dat de verantwoordelijkheid hiervoor blijft bij Nouryon.

Financiën

Behoeft aandacht

De gemeente beschikt over een reserve waaruit de canon erfpacht de eerste zeven jaar wordt betaald. Dit omdat de afspraak in de SOK is gemaakt dat S\park niet zal worden belast met erfpacht voor deze eerste 7 jaar. Op basis van dit punt liggen de financiën op “koers”.
Dit aspect staat op rood omdat de financiële resultaten van S/Park achter blijven bij de prognoses uit het businessplan.

Afwijking begroting?

Nee

Afwijking investering?

Ja

De hoeveelheid investeringen in S/Park door de BV (waarin HMO en Nouryon participeren) blijft vooralsnog achter bij de prognoses uit het businessplan.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Behoeft aandacht

In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met twee risico’s:

· S/Park wordt geen succes en partijen beëindigen de samenwerking na 7 jaar. In dat geval lijkt doorexploiteren middels erfpacht ook geen optie en kan de gemeente de grond zelf op een alternatieve manier gaan ontwikkelen en/of verkopen. Een verkenning van dit scenario laat zien dat de grond dan een herontwikkelingswaarde van ca. €3,5 miljoen vertegenwoordigt. Dat zou leiden tot een afwaardering van €4 mln (de gemeente heeft immers al €7, 5 miljoen geïnvesteerd). De kans dat zich een dergelijk scenario voordoet, is voorzichtigheidshalve bepaald op 20%. Het netto risico waarvoor weerstandvermogen moet worden aangehouden bedraagt derhalve €800.000, -;
· Veiligheidscontour €750.000, kans van optreden 10%, €75.000 beroep op weerstandsvermogen.

De hoeveelheid vestigingen van bedrijven is vooralsnog lager dan gedacht. Daarmee is er een mogelijkheid dat op het gedefinieerde go/no go moment de contractuele bepalingen inzake “no go” van kracht worden. Deze mogelijkheid is niet in het gemeentelijk weerstandsvermogen opgenomen omdat één der bepalingen luidt dat de gemeente bij een “no go” de betaalde grondwaarde terugbetaald krijgt.

Afwijking begroting?

Op koers

Over een half jaar (Q1 2021) is er een moment van go/no go. Gekeken wordt dan naar de hoeveelheid gecreëerde arbeidsplaatsen, het aantal kansrijke vestigingen en opties voor vestiging op het S/Park, en de ontwikkeling van de (financiële) exploitatie van het terrein.

De raad is bijgepraat door de partners over de voortgang in september 2019. In Q1 2020 is met de raad gesproken wat de contractuele context is. In aanloop naar de meningsvorming over “go of no go” wordt er begin oktober een sessie belegd met de raad om bij te praten over de actuele stand van zaken. Hierbij zal ook provinciale staten worden uitgenodigd.  

Afwijking totaalplanning?

Nee

Communicatie

Op koers

S/Park geeft regelmatig een nieuwsbrief uit.
Er zijn veel contacten lokaal met cleantech regio en parkmanagement.